上網覓屋買賣自主性益高

傳統房地產經紀主導交易方式受衝擊 佣金大為壓縮招徠生意只好少收或提升服務
由於愈來愈多住宅買家和賣家可以從網站尋找到房子買賣的資訊，買家和賣家的自主性愈來愈高，也連帶衝擊了由房地產經紀主導的住宅買賣交易方式。傳統上，付給買賣雙方經紀6%佣金大為壓縮。很多房地產經紀只能以減少佣金或提供更細緻的服務，來爭取客戶。
隨著網路通訊科技日益發達，很多買家和賣家、尤其是年輕的網路世代，通常在找房地產經紀之前，都對自己想要的房子、房子所在的地區、當地的學區以及一般房價等資訊都弄得一清二楚。

部分習慣試用網路的賣家也會將自己出售的房子，在網站上刊登廣告，安排白蟻公司檢查或自己公告開放參觀的時間地點等等。在這種情形下，雖然房地產經紀會的統計，去年仍有69%的買家認為，經紀仍是「十分有用的資訊來源」，但已比前年的72%有所下降。
傳統上，南加州的賣家會從售價中提取6%的佣金分給買賣雙方的經紀。但賣家都會認為，他們已經做了房地產經紀的工作，不願意支付那麼多的佣金給買賣雙方的經紀。因此，在住宅交易中減縮佣金的做法相當普遍。華人社區經紀人眾多，競爭十分激烈，這種情形更為嚴重。
在買家方面，有些人認為，自己從網上找了很多房子的資訊，或連貸款也從網上尋找。雖然買家經紀的佣金由賣家支付，但有些買家會要求經紀在佣金部分給回他們一些回扣。

很多房地產經紀大嘆生意愈來愈難做，只能用提供更仔細的服務來爭取客戶的心，盡量保持應得的佣金。
在市場低迷時，仍陸續有交易的經紀何辛蒂，很多生意來源於朋友的介紹或回頭客。她表示，其實，網上的資料是死的，真正的住宅交易過程，還是需要很多活的知識和經驗。買家和賣家都瞭解這點。

但現在的經紀，不但要讓客戶相信自己很有經驗，也得做很多服務性的工作。例如，有一次何辛蒂代表一位買家對準備交屋的房子先做檢查。發現原來的業主搬走時把不應該搬動的窗簾和廚房天花燈具全部移走。

她估計買家一定不肯收貨，與賣家交涉又曠日費時，她只好當天到商店買了一些布料和燈具，整個晚上不睡覺把所有欠缺的東西都陳列布置好。在代表賣家時，也要幫賣家布置房子，以便給前來觀看的買家留下好印象。(世界日報 )

一幅房產照片可能勝過經紀人一百句解釋

一幅房產照片可能勝過經紀人一百句解釋，這條房地產界的規律在網路四通八達的今天更為貼切。

全國房地產協會日前的一項調查顯示，現在高達80%的顧客買房的第一步，是上網搜尋找房，83%的顧客認為網路上的房產照片「非常有用」，另外81%的顧客表示，即使住房的細節和內部狀況、如餐廳、廚房、臥室等設施，也希望先透過查看照片獲得認知，再實地看房。

因此，貼上網站的五花八門的房屋照片，對顧客的影響力空前重要。大部分受訪顧客表示，網路照片看著順眼的房屋，才決定實地查看，若照片不順眼，這棟房產無論再有美譽之詞，也被打入冷宮，不會想買。

Youtube, Facebook 加入網上售屋行列網羅y世代族群

由於房市低迷,房產銷售遲緩一棟上市屋平均大約要6個月才能售出,為了節省廣告開支,渴求新業績的房地產經紀商最近開始用新的行銷方式...實用網路上免費資源You Tube和Facebook來作為促銷他們房子的工具。

許多年輕的地產地產商支出︰「為了迎合年輕的世代喜歡科技。我們必需改變房地產的行銷策略，用新方法成功地接觸這個族群。因為這個族群未來的潛力十分巨大。」

網路銷售房產已是一格不可抗拒的新潮流歸納原因是科技發展迅速網民人口速增,網上照片多說明詳細,尚可比較附近房價,又有搜尋功能,挑出喜歡的几棟房產再由地產經紀人帶往寶地參觀,這種售屋的成功率大增,以前經紀人開著車帶客人穿街走巷的看上几十棟待售屋,最後客人仍無法決定的事常有,其中有很大的原因是客人對走馬看花方式的看,房子事後印象模糊,網上銷售房屋另一個利多因素,是價格便宜,甚至免費,目前房市寶景氣,對經紀人來說龐大廣告費是一個負擔.

美國著名房地產網站的簡介與分析

眾所周知網上搜尋房產已是不可抵擋的潮流—主要是太方便了，人坐家中就可觀看每幢待售屋,鎖訂中意目標再看實景真是省時省力。
目前美國房地產界也有幾個成功的地產網目前在納斯達克上市的有四家公司， 即︰Move.com, Looopnet.com, Housevalues.com和Ziprealty.com.
其中又以WWW.ZILLOW.COM為最新推出引人注目的地產網它的功能性很強任何房子只要有地址就可查出此幢房子：居住面積/土地尺寸，建造年份/買價或賣價/幾房幾廳/房屋外觀其中最利害的是〝比較附近房價〞用最近房屋出售價格來推算此幢房子的現值(是以平方呎的售價大小來估價，對於室內新舊或隔間好壞就無法估計，所以在網站上有一欄是房價的Price Range(房價範圍)，進入了華人買屋網的首頁(www.ChineseBuyHome.com)見到—比較附近房價—欄目點擊後即可連接此網並有中文說明教您如何使用。

1. www.move.com
   (a) 公司簡介
   這是最早的一家與房地產相關的互聯網公司，曾四次改名，1993年時叫 InfoTouch，1999年在納斯達克上市時又改成Homestore.com，2002年又改稱為Homestore,Inc，2006年6月改成目前的Move, Inc。股票代碼是MOVE。
   目前員工總人數有1600人，總部在洛杉磯。
   (b) 商業模式
   Move, Inc的商業模式是服務于全美的B2C (Business to Consumer) 的電子商務平台，消費者在此平台上可以得到有關房地產各方面的信息服務，諸如，二手房源，全新屋，貸款，家具，裝修，搬家，同時也提供軟件服務給房地產經紀。
   收益來源主要是房地產經紀人和各種商家的廣告費。

2. www.LoopNet.com
   (a) 公司簡介
   1995 年在舊金山成立，經歷九年的發展，2006年夏在納斯達克上市，股票代碼為LOOP，目前有員工130人。
   (b) 商業模式
   LoopNet.com的商業模式是一個為商業房地產經紀人B2B（Business to Business ）的電子商務平台，在此平台上全美的商業房地產經紀人可以發布詳細的商業地產房源，出租等信息。
   (c) 前景分析
   第一，由于在美國從事商業房地產並不需要房地產執照，大多數的商業房地產經紀人並不是當地MLS的成員，所以在當地的MLS中商業地產的信息很少，有關商業地產的信息多數是由幾家較大的商業房地產公司控制，信息的流通並不暢通。Loop Net的商業模式就使商業房地產的經營方式走上了科學的道路。
   第二，Loop Net所建立起的以互聯網為基礎的廣告推銷平台具有相當的壟斷性。 良好的管理，低廉的月費使這一網站立即收到了廣大商業地產經紀人的歡迎。目前，有注冊會員100萬，付費會員有30萬左右，月費為40美元。廣告收益剛剛開始，從長遠看，廣告收益會占總收益的相當一部分。

3. www.HouseValues.com
   (a) 公司簡介
   1999年在西雅圖成立，2004年底在納斯達克上市，股票代碼為SOLD，目前有員工500人。
   (b) 商業模式
   House Values 的商業模式是一個為房地產經紀人提供潛在買主和賣主的電子商務平台，收益來源主要是房地產經紀人的會員費和與房地產相關的廣告費。

4. www.Ziprealty.com
   (a) 公司簡介
   1999年在南加州成立，2005年夏在納斯達克上市，股票代碼位ZIPR，目前員工1500人。
   (b) 商業模式
   該公司的商業模式是買主登陸該公司網站，如果通過該公司的房地產經紀人購買任何房源，該公司則給與買主一定的佣金回扣。

首次購屋者 三分之二上網

提升研究市場能力 年經、富有、教育程度高者紛紛使用網路
加州房地產經紀協會得最新調查顯示，將近三分之二的頭次買家，會使用網路作為他們購屋程序的一個重要部分。但再次購屋者中，僅有不到一半的買家使用網路。
協會29日公佈「2005年度網路對傳統買家的調查」報告，報告顯示，與傳統買家相比，通常使用網路的買家都是更年輕、富有、教育程度更高以及大部分為已婚的買家。但使用網路的買家與傳統買家，不應該被視為兩種截然不同的群體。
加州房地產經紀協會會長哈彌爾頓表示，網路是輔助而並不是減低房地產經紀在房地產買賣與交易過程中的角色和作用。使用網路的買家，會通過房地產經紀解釋他們從網路獲得的資訊，他們很清楚，網路只是提升他們研究房地產市場的能力，而非代替一位房地產經紀在此一行業中的專家作用。
根據調查，在購屋過程中使用網路的買家，已從前一年的56%增加到62%；網路買家的中間年齡為39歲，傳統買家則為46歲。十位網路買家中，有九位已經結婚，傳統買家中每十位僅有八位結婚。85%網路買家有起碼四年制大學畢業的學位，11%完成了研究生學位。而傳統買家中，只有78%有大學學位，4%完成了研究生學位。
網路買家為年收入18萬5088元，傳統買家年收入15萬1190元。